11月23日，江西省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（下称《通知》）。

对江西全省市、县内办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存（包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金）、支出、使用均进行监督管理。

政策一出后，我却并不乐观。

买房子，最怕烂尾。

而一个楼盘烂尾，90%的原因来自于资金问题，而资金链断裂无外乎有以下三种情况：

一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决，比如今年突发疫情，就是谁也预料不到的“黑天鹅”，无数企业倒在了这上面；

二是市场环境预判失败，导致预售不畅；这个也是导致大部分小型房企死掉的最大原因；

三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用，比如最近甚嚣尘上的“泰禾烂尾”事件。

所以虽然加强预售资金的管理不能完全解决楼盘烂尾的问题，但是能给购房者一个最基本的保障和托底，以免最终财货两空。

鲁迅说，“我向来是不惮以最坏的恶意,来推测中国人的”。

我也是，所以我有一个疑虑：

把监管银行的选择权交到开发商自己手里，会不会导致监管舞弊的轻易发生？

在该《通知》中的第二条，是这样写明的：

也就是说，开发商可以自主选择监管银行。

而监管银行对预售资金的收存，是包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金。

这可是一大笔钱了，对于银行的来说，也是一大笔业绩。银行业内关于业绩竞争的丑闻，近年来也是屡见不鲜，刷新三观了。

所以如果把选择监管银行的选择权交到开发商手中，难保开发商不与银行的业务负责人员签订桌下协议，暗中放宽对他的监管限制。

虽然关于这项《通知》我还有一个疑虑。

在以前，购房者的定金、首付、一次性付款可以直接进入开发商账上，这也是为什么市场有存在购房鄙视链——全款往里走，按揭别赌门口，公积金把车挪走。

而《通知》规定现在是全部资金（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住宅全装修款等）都要进入到监管银行的专项账户上。

并且把预售资金进行保底管控，以确保项目竣工并能全部通过验收为基准线，设置重点监管额度，这部分的监管资金，将按工程项目建设进度拨付，但具体的工程节点和比例，却并没有制定清楚。

而是一笔带过：

各地应科学合理确定重点监管资金拨付节点，既要保障监管账户中留存资金能有效覆盖和满足工程后续建设需要，又要切实减轻企业负担。

我们可以看看其他城市在这一块是如何规定的↓

从预售资金的留存比例看，大部分城市都是在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置了不同的监管留存比例。

其中银川、福州的监管力度较大。以主体结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为30%和40%。

而桂林、长沙的监管力度相对较低，以结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为10%和8%。

我建议了南昌向石家庄学习，它的节点设置是最细节的：

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他跑路了”。

从购房者的角度，买房支付的定金还是首付款乃至全款，给到开发商，其实还是有很多不确定性的。一旦开发商破产，钱进去了，房子还收不回来。

《通知》发布之后，给购房者多上了一层保障。现在房款的支付并不影响整个购买过程，好比淘宝上购物一样，货不到手，钱不会支付，即使货有问题，也能保障全数退款。

在该《通知》中是这样规定的：

监管银行将在确认支付的购房款足额到账后，才能进行网签备案。

这个就能避免以前开发商收到钱后一直拖延网签网备的操作。

而银行按揭放贷后的款项也会按时进入到监管账户，否则就无法网签备案，购房人的网签备案的时间更有保障，也避免别出现以往被开发商挪用的极端行为。

最后，也是最关键的，我还有一点建议。

对于开发商的各种违约行为，监管处罚，还应该加大惩处的力度。

现在的《通知》是这样的：

那么暂停是暂停多久，几天？几周？几个月？

一套房子的销售金额就过百万，一个楼盘上千套房子的销售利润过亿元，如此大的利益之下，没有足够力度的惩戒，真的能刹住开发商越界的脚步吗？